房地产市场正走上温和复苏之路。中指研究院数据显示，2023年一季度，百强房企销售总额达17589.5亿元，同比增长8.2%，这是2022年以来首次实现单季度同比正增长。其中，百强房企3月销售额同比增长24.6%，环比增长36.7%，呈现双增长。

克而瑞研究中心统计数据同样显示，3月房企销售业绩显著改善。百强房企实现销售操盘金额6608.6亿元，同比增长29.2%，环比增长42.3%，同比、环比均保持增长且增幅较上月扩大。

正如万科董事会主席郁亮在2022年业绩会上作的比喻，当前的市场就像今年春天赶上的闰二月，虽然温度稍微低一点，但毕竟春天还是来了。

“随着经济恢复向好、各地因城施策见效，住房消费需求逐步释放，房企抓住机遇，加快推盘，共同推动3月房地产销售额出现较大幅度提升。”中指研究院企业研究总监刘水表示，“预计4月房企销售额仍会保持同比增长态势。”

不过，刘水也提示，当前房地产市场仍存在较多不确定性，销售回暖的基础尚不牢固。“支撑2-3月房地产交易回升的最重要因素是前期积压需求释放，到二季度，这一因素带来的支撑作用可能会边际转弱。”刘水说。

业内专家认为，随着一系列综合举措逐步显现效果，不论是房企投资信心还是购房者置业信心都有所修复。若政策端持续发力、宏观经济稳步向好、房地产市场预期持续改善，则二季度全国房地产市场将保持平稳，有望较一季度实现小幅增长。

房企拿地意愿回升

不仅是楼市，近期土地市场形势也有所回暖。

3月17日，南京2023年首轮土拍收官，成交金额达179.521亿元，溢价率约为8%，吸引了近30家房企参与。3月23日，北京2023年首轮集中土拍正式开启，出让昌平区两宗住宅用地，其中一宗地吸引了首开、碧桂园、上海大华等42家房企及联合体参与竞拍。

从一季度整体来看，中指研究院数据显示，1-3月，百强房企拿地总额达1930.0亿元，拿地规模同比下降15.0%，降幅较1-2月收窄1.15个百分点。其中，3月50家典型房企拿地总额同比增长7.3%，拿地热情出现较明显回升。

此外，自2月起，民营房企拿地积极性也有所上升。据诸葛找房数据研究中心统计，1月拿地金额15强榜单中，尚无民营房企身影，到了2、3月，榜单上的民营房企已占到半数左右。机构预计，随着房地产销售回暖，房企资金压力将进一步缓解，民营房企拿地意愿也有望继续回升。

“宏观经济与房地产调控政策营造了较好的外部环境，我们对房地产市场企稳回升有信心。”3月31日，中国海外发展董事局主席颜建国在业绩会上如是说。

政策优化力度不减

房地产调控政策还在持续优化完善。据克而瑞研究中心统计，2023年一季度，共有65个省市83次松绑房地产政策，虽然政策出台频次较去年四季度略有下降，但力度不减。

“可预见的是，地方调控政策将进一步完善，尤其是需求侧，将以支持刚需和改善性需求释放为切入点，进一步解除购房限制、加大财税激励，以促进房地产市场企稳。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示，一线及强二线城市调控政策仍有调整空间。

房贷利率方面，据中指研究院监测，截至目前，已有超30城调整首套房贷利率下限至4%以下。二线城市中，沈阳、郑州、太原、厦门等地房贷利率最低达3.8%。三四线城市中，珠海、柳州、南宁等地可低至3.7%。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，短期看，预计多地首套房贷利率将延续下行态势，符合条件的城市利率下限有望降至4%以下，此前已下调房贷利率下限的城市也存在进一步下调的空间。

不过，也有人担心市场回暖是否可持续。在笔者看来，全面持续性回暖或许尚需时日，但从长期来看，房地产市场企稳回升可期。

促使近期市场回暖的因素主要来自四个方面：一是我国取得疫情防控重大决定性胜利，累积的购房需求进一步释放；二是各地支持刚需及改善性需求的利好政策已传导至市场端，正逐步落实见效，提振市场和企业信心；三是多数房企为了抓住市场机会，实施大力度让利的促销策略；四是北京、深圳等一线城市土地市场正在升温，带动新房市场加速回温。

展望未来，房地产市场企稳回升有多方面因素支撑，前景乐观。

首先，需求端基本面稳定。在外部环境不发生突发性变化的情况下，一段时间内，我国房地产市场仍能保持12亿平方米、10亿元销售额的需求线，这是业内共识。当前我国城镇化率达65.2%，尽管城市新增常住人口增长速度可能会放缓，但总体上仍将不断增加。更重要的是，从热点城市成交情况来看，改善性需求购买潜力可能比刚需更大，相关政策仍需在释放改善性需求上进一步发力。

其次，房地产政策利好不断。当下，优化限购、降低首付、补贴税费、提高贷款额度逐渐成为调控政策的“标准配置”；不动产“带押过户”正在全面推广，百余城已开闸；数十个城市首套房贷利率进入“3时代”……随着经济恢复预期向好，在政策引导下住房需求逐步释放，房地产市场的积极信号持续增加。

第三，房企信用逐渐得到修复。“金融16条”“三支箭”等政策接连落地，房企融资及信用修复出现好转迹象。数据显示，一季度房地产企业共发行境内债券149只，规模超1500亿元。从股权融资看，据不完全统计，自去年11月底放开A股房企股权融资以来，获交易所受理的房企定增预案涉及募资规模已超过450亿元。拓宽房企融资渠道，一来可促进“保交楼”顺利落实；二来可为优质房企加码服务业务，向新发展模式转型提供动力；三来可以助力优质企业下场拿地，优化资产质量。

第四，中心城市仍是带动楼市复苏的“主力选手”。房地产市场进入深度调整期以来，中心城市彰显了较强韧性，率先带动楼市走上复苏通道，这不仅表现在住房消费市场中，更体现在土地市场中。从当下北京、深圳、杭州等地土地市场表现来看，民营房企加速入场、土拍溢价率提升等投资端回暖现象重现，这意味着行业景气度提升，强信用企业有望率先走向“销售回款增加-外部融资改善-杠杆有序扩张-报表盈利修复”的良性循环。

总之，研究新情况、发现新机遇、探索新办法，进一步稳住房地产基本盘，仍是加强我国经济发展动能的重要一环。在“房住不炒”定位下，仍需进一步大力支持刚性和改善性住房需求，夯实房地产市场企稳回升基础，促进行业平稳健康发展。

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